Razmerje med upravnikom in etažnimi lastniki večstanovanjske stavbe je mandatno razmerje, urejeno s pogodbo o opravljanju upravniških storitev ter pravnimi predpisi, zlasti Stanovanjskim zakonom in Stvarnopravnim zakonikom. Upravnik se s pogodbo zaveže etažnim lastnikom, da bo zanje opravil določene posle, za svoj trud pa je v zameno upravičen do plačila. Upravnik tako, med drugim, upravlja z rezervnim skladom, pri čemer mesečno plačilo, ki pripada upravniku za opravljanje vseh storitev, določa pogodba o opravljanju upravniških storitev.
Upravljanje večstanovanjskih hiš preko upravnika je uredil že Stanovanjski zakon iz leta 1991, vendar je obveznost plačila v rezervni sklad uvedel šele Stvarnopravni zakonik z njegovo uveljavitvijo dne 1. 1. 2003. V praksi se je tako začelo dogajati, da so upravniki v mesečnem obračunu poleg plačila za upravniške storitve in stroške obratovanja in vzdrževanja začeli zaračunavati posebno postavko – vodenje rezervnega sklada, in sicer brez pravne podlage. Vodenje rezervnega sklada je dolžnost upravnika po zakonu in zato mora to delo opraviti, kar pa še ne pomeni, da ga lahko brez dogovora o višini tudi zaračunava. Praktično to pomeni, da etažni lastniki, ki jih zavezujejo starejše pogodbe o opravljanju upravniških storitev, sklenjene pred letom 2003, praviloma niso dolžni plačevati storitev vodenja rezervnega sklada, zato ker tedaj rezervni sklad še sploh ni obstajal.
Vsakokratni etažni lastnik lahko od upravnika zahteva vročitev kopije sklenjene pogodbe o opravljanju upravniških storitev, da preveri ali pogodba vsebuje dogovor o višini zaračunavanja storitev vodenja rezervnega sklada, ali ne. Če etažni lastnik meni, da mu upravnik neutemeljeno zaračunava vodenje sredstev rezervnega sklada v tem delu zavrne račun, po tem, ko bo upravnik vložil predlog za izvršbo in po ugovoru etažnega lastnika pa bo o zadevi odločilo sodišče v pravdnem postopku. Poleg tega lahko etažni lastniki z večino več kot 50 odstotkov odpovejo pogodbo upravniku in sklenejo pogodbo z novim. Pomemben korektiv predstavljenim pravnim sredstvom bi v bodoče lahko predstavljalo varstvo predvideno v Zakonu o kolektivnih tožbah.
